CONTRATOS MERCANTILES

Unidad 13. Contrato de Tiempo Compartido.

13.1. Concepto.

Solamente la Ley Federal de Protección al Consumidor hace referencia al contrato de tiempo compartido en su art. 64; podemos definir a tal contrato como aquel donde el compartidor (prestador del servicio) se obliga a conceder le al compartidario (usuario) el uso de un inmueble equipado por determinado plazo, a cambio de un precio cierto y en dinero, en una sola exhibición o en abonos, así como una cantidad adicional por gastos de mantenimiento.

Este contrato permite a los propietarios de inmuebles garantizar que diferentes usuarios utilizarán el inmueble y diversos servicios adicionales durante períodos largos previamente especificados; sobre todo en aquellos lugares de afluencia turística. Por su parte, los usuarios garantizan la disponibilidad de diferentes servicios relacionados con el inmueble en determinados períodos, sin necesidad de estar haciendo reservaciones.

Entendemos entonces que el tiempo compartido es aquella actividad dedicada al aprovechamiento del uso de inmuebles destinados al turismo, durante un plazo determinado y restringido a ciertos períodos al año. Es conocido para todos los profesionales del turismo, el gran auge que el tiempo compartido ha tenido durante los últimos años, tanto en Estados Unidos, Europa, como en nuestro país. Esto se debe principalmente a la importancia que tiene para la industria del turismo, ya que la estabilidad y seguridad que representa.

13.2. Mercantilidad del contrato.

La mercantilidad del contrato podría desprenderse de lo establecido en la fr. XXV del art. 75 C.Com; que considera acto de comercio a:

                “XXV. Cualesquiera otros actos de naturaleza análoga a los expresados en este Código…”.

También puede considerarse mercantil por ser un contrato que es prestado por empresarios organizadores del sistema de tiempo compartido.

Por tratarse aquí, una vez más, de un contrato de crédito, llama poderosamente la atención que el legislador mexicano no lo haya reclamado como tal para incluirlo, por lo menos, como una más de las actividades previstas por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito. Como sí lo ha hecho con el arrendamiento y el factoraje financieros. Actualmente se encuentra contenido dentro del llamado derecho del consumo, o bien como uno más de los contratos de crédito propios de las entidades financieras.

13.3. Naturaleza jurídica.

En México, la figura del tiempo compartido se ha comercializado, generalmente, mediante un contrato a través del cual, el promotor vende al adquirente el derecho de usar una parte determinada de un inmueble turístico, por un número específico de años y en épocas preestablecidas.

En nuestro país, actualmente la normatividad federal aplicable al sistema de habitaciones en tiempo compartido, destinados a la prestación de servicios turísticos, se encuentra representada por la Ley Federal de Turismo y el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, Campamentos y Paradores de Casas Rodantes. La Secretaría de Turismo se ha declarado competente para conocer de estos sistemas, únicamente cuando operan bajo los mismos términos que un hotel, a través del servicio de alojamiento al público y aplicando sus tarifas por día.

La Ley Federal de Protección al Consumidor opera como un cuerpo normativo que, a falta de legislación aplicable a los sistemas de habitaciones en tiempo compartido, contempla en su artículo tercero la figura del consumidor, que encuadra en supuesto de quien utiliza los mencionados servicios turísticos. A nivel local, solamente cuatro Estados han legislado al respecto; Quintana Roo, Nayarit, Campeche y Jalisco. El primero ha regulado al tiempo compartido como un contrato típico en su Código Civil, y el segundo lo ha caracterizado como una modalidad del condominio, el tercero cuenta con la Ley de fraccionamientos, unidades habitacionales y condominios y uso de inmuebles en Tiempo Compartido y el cuarto cuenta con un Reglamento Municipal “Reglamento para la promoción comercialización y venta de condominios e inmuebles en tiempo compartido.

En los demás Estados de la República, y en el Distrito Federal, ante la falta de reglamentación especializada, se ha continuado con la práctica poco novedosa pero apropiada de adaptar diversas figuras jurídicas tradicionales a los intereses particulares de las empresas respectivas, destacando entre estos instrumentos normativos los siguientes; el fideicomiso, la asociación civil, el condominio, el contrato de hospedaje y el derecho real de usufructo”.

En algunos países se han promulgado leyes sobre tiempo compartido, como son los casos de Grecia, Portugal, Francia e Italia en Europa. En América hay regulación en la mayoría de los estados de la Unión Americana, en las seis provincias del Canadá, y existen los proyectos de la ley del Uruguay y Argentina.

En México ya existen disposiciones federales, estatales y municipales en la materia como son:1. Federales:

·         En la Ley Federal de Protección al Consumidor.

·         En la Ley Federal de Turismo.2. Estatales

·         En el Código Civil del Estado de Quintana Roo.

·         En la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condómino de inmuebles del Estado de Nayarit.

·         En la Ley de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales y Condominios y uso de inmuebles en Tiempo Compartido en el Estado de Campeche.3. Municipales:

·         Reglamento para la Operación de la Promoción, Comercialización y Venta de Condominios e Inmuebles en Tiempo Compartido en el Municipio de Puerto Vallarta, Jalisco.

13.4. Elementos personales: derechos y obligaciones.

Elementos personales:

1.       Son el compartidor, persona física o moral que proporciona el uso del inmueble, persona que organiza el sistema y que generalmente es el propietario de la unidad (también se denomina proveedor o prestador del servicio)… y

2.       el compartidario, usuario o turista, que es la persona física que se obliga a pagar por el uso del inmueble las tarifas correspondientes.

Derechos y obligaciones:

A. Obligaciones del compartidor:

1.       Conceder al compartidario el uso del inmueble materia del contrato;

2.       Respetar el derecho de uso del inmueble por el tiempo convenido;

3.       Brindar al compartidario los servicios de mantenimiento, los cuales deberán constar por escrito;

4.       Negar el uso del inmueble a los compartidarios cuya conducta o actividades puedan afectar la seguridad del mismo; etc.

B. Obligaciones del compartidario:

1.       Pagar al compartidor un precio cierto y en dinero;

2.       Pagar la cuota anual por servicios de mantenimiento, aun cuando no ocupe el inmueble durante el plazo correspondiente de acuerdo a lo pactado;

3.       Avisar al compartidor, con toda oportunidad, que no ocupará el inmueble en el tiempo que le corresponda; etc.

No es forzoso que se conceda única y exclusivamente el uso, en los contratos de tiempo compartido, sino que también pude darse una especie de copropiedad, como es en el caso de aquél que destina un condominio a tiempo compartido, y vende en copropiedad a los interesados cada una de las unidades que lo integran, previa la celebración de un convenio entre los copropietarios, en el cual se regulan los período en que cada uno de ellos puede hacer uso de la unidad que adquirió en copropiedad y bajo el régimen de tiempo compartido”.

No se establece en dicha definición, que para que sea contrato de tiempo compartido, el compartidario tendrá derecho al uso del bien destinado a tiempo compartido”, exclusivamente durante un tiempo determinado al año, por un número limitado de años o bien mientras tenga vida el bien respectivo.

La cantidad que se paga por servicio de mantenimiento, además de ser variable, es pagada constantemente, mientras se tenga el derecho al uso del bien destinado a tiempo compartido”, así también se debe decir, que si el inmueble destinado a tiempo compartido” se dio en copropiedad a los diversos compartidarios, la cuenta del mantenimiento no se puede decir que sea pagada al compartidor, sino que exclusivamente es una aportación de los diversos compartidarios, para mantener en buen estado el bien respectivo, así como para contar con un servicio efectivo.

Así también, la definición anterior establece que el precio que hay que pagar deberá ser cierto y en dinero, y al respecto, considero que el precio no tiene que ser forzosamente en dinero, sino que puede ser en especie, lo que no implica de ninguna manera que por lo anterior se esté en presencia de una permuta, en virtud de que existen otros elementos que son característicos y exclusivos del contrato de tiempo compartido, como es el uso y goce del bien, únicamente sobre un determinado período de tiempo al año.

Igualmente, el contrato de tiempo compartido de uso, goce y disfrute es aquél por medio del cual una persona llamada compartidor se obliga a conceder el uso, goce y disfrute de un determinado bien, por un determinado período al año, durante un cierto número de años, a otra llamada compartidario, quien se obliga a pagar un precio cierto en dinero o en especie, en una sola exhibición o en abonos, más una cantidad anual o mensual, que podrá ser variable, por gastos de servicio y mantenimiento

13.5. Elementos reales.

Entre éstos se encuentra la obligación por parte del compartidor de conceder el uso del inmueble; también el precio cierto y en dinero que deberá entregar el compartidario en una sola exhibición o en abonos

Por el contrato de habitación en tiempo compartido de casas o departamentos amueblados, el compartidor se obliga a concederle al compartidario el uso del inmueble materia del contrato, por el plazo que convengan; a cambio del uso, el compartidario se obliga a pagarle al compartidor un precio cierto y en dinero, en una sola exhibición o en abonos, así como una cantidad más, también de dinero, que puede ser variable, por gastos que se causen por el servicio de mantenimiento.

13.6. Elementos formales.

Por regla general el contrato debe realizarse por escrito en los formularios previamente autorizados y registrados por la PROFECO y de los cuales el prestador del servicio debe proporcionar una copia al usuario; en dicho formato se especificarán las principales obligaciones de las partes, las garantías y las posibles causas de terminación del contrato.

En un espíritu eminentemente práctico y tradicional, adoptando el modelo jurídico mexicano de derecho privado, podría pensarse en caracterizar al sistema de tiempos compartidos como un contrato típico más, considerado como fuente rectora u originaria de determinadas obligaciones y derechos específicos.

Para tal fin, podría instrumentarse la reforma, vía adición, al Código Civil para el Estado de Quintana Roo, mediante un título específico que podría denominarse “Del tiempo compartido”. Al respecto, deberán estudiarse cuidadosamente las formas de reenvío y referencia, a las disposiciones generales -comunes a los actos jurídicos originarios de obligaciones- aplicables específicamente al contrato de que se trata. Como complemento de este capítulo, deberán estipularse en forma sucesiva los referentes a regulación concreta como sería el caso de “Publicidad”, “Garantías”, “Nulidad” y “Registro”.

Es muy importante establecer en este nuevo título que se sugiere con su paralela reglamentación, el “Registro Público de Contratos Sobre Tiempos Compartidos” que además de dar seguridad jurídica a los particulares, con los principios de la función registral, se constituirá en vigilante y receptor de las garantías que se exigen a las personas morales que propalen este tipo de Contratos.

El tiempo compartido está regulado en varios de los Códigos Civiles de las entidades federativas que conforman el territorio nacional.

Requisitos de registro del contrato de tiempo compartido.

El contrato debe registrarse ante la PROFECO, para lo cual el formulario debe especificar los datos siguientes (art. 65 LFPC):

         I.            Nombre y domicilio del prestador o proveedor;

       II.            Lugar donde se prestará el servicio;

     III.            Determinación de los períodos y los derechos de uso y goce sobre los bienes, que tendrán los usuarios o adquirentes del servicio;

    IV.            El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año…;

      V.            Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio; y,

    VI.            Descripción de las fianzas y garantías otorgadas al consumidor o usuario.

13.7. Características.

Clasificación o caracteres del contrato:

a)       Es un contrato mercantil, ya que es prestado por un empresario o un proveedor con propósito lucrativo, puesto que cobra un precio por conceder el uso;

b)      Puede considerarse un contrato atípico, porque como contrato no está regulado, a pesar de que la Ley Federal de Protección al Consumidor lo define (contrato nominado) y establece sus requisitos de registro;

c)       Es bilateral, conmutativo y oneroso;

d)      Es un contrato con forma impuesta porque debe realizarse en los formularios previamente registrados ante la PROFECO;

e)      Es un contrato principal, independientemente de que pueda contratarse mediante un intermediario;

f)        Es de tracto sucesivo, por la duración que tiene y porque las obligaciones de las partes se ejecutan en los diferentes períodos de uso contratados.

g)       Por su función económica, es un contrato de cambio.

El tiempo compartido se convirtió en un exitoso procedimiento para comercializar bienes inmuebles destinados a alojar turistas durante sus vacaciones. Originalmente consistía en dividir por períodos el uso de una unidad; la forma más común era la división por semanas, de manera tal que habiendo 52 semanas al año, se comercializaban 51 períodos de uso pues se requería de un período semanal para el mantenimiento de la unidad.

En sus orígenes, el tiempo compartido tradicional implicaba el uso de una unidad fija en un período también fijo durante todo el tiempo contratado. Así por ejemplo, el turista ocupaba la tercer semana del año o la cuarta, durante los 20, 30 ó más años contratados.

El concepto de tiempo compartido fue utilizado por primera vez en Europa como condominios o villas de tiempo compartido. La idea de usar este término surgió como una imitación de lo que aquel entonces se hacía en el negocio de las computadoras.

Después de la Segunda Guerra Mundial, las vacaciones empezaron a considerarse como un tiempo necesario e importante para las personas así que fueron formándose nuevas costumbres en cuanto a la manera de ocupar el tiempo dedicado a descansar. Debido al clima de Europa, el verano se convirtió en la mejor época del año para vacacionar. Con el fin de disfrutar lo cálido del clima se formó la costumbre en muchas familias de trasladarse al sur para pasar las vacaciones en la playa. Del mismo modo empezaron a tener éxito los centros turísticos dedicados al esquí, atrayendo turistas de todas partes de Europa. A raíz de todo esto, muchas personas adquirieron propiedades que consideraban su hogar en el verano y en el cual pasaban algunas semanas 1año. Este tipo de propiedades se convirtió con el paso del tiempo en un fuerte gasto, ya que el costo de mantenerlas todo el año era muy alto comparado con las pocas semanas que realmente eran utilizadas. Por otro lado, al desarrollarse la industria turística, los lugares destinados a vacacionar se cotizaron en precios mucho más altos y la adquisición de propiedades, así como el costo de su mantenimiento se convirtió en un verdadero lujo que solo millonarios podían darse. De aquí que surgiera la idea de que al igual que las computadoras, una propiedad se dividiera en intervalos para que un grupo de propietarios gozaran de ella por períodos de tiempo determinados dividiendo así de igual forma los costos del inmueble y gastos que el mismo implicaba.

Con este sistema, el poseer una propiedad para vacacionar quedaba al alcance de las posibilidades de un número mayor de personas. Con estas bases, el concepto de tiempo compartido fue tomando forma y posteriormente fue adoptado en los Estados Unidos a principios de los años setenta, implantándose en algunos de los principales centros turísticos. Aunque las propiedades de tiempo compartido eran ciertamente un producto muy viable en él comenzó de su etapa de crecimiento, existía una fuerte limitante; los consumidores estaban interesados en convertirse en propietarios de tiempo compartido, sin embargo, no tenían interés en regresar de vacaciones al mismo lugar todos los años y el hecho de obtener una propiedad de ese tipo los obligaba a hacerlo.

Esta limitante pudo desaparecer a mitad de la década de los años setenta con la introducción en el mercado del concepto de “Intercambio Vacacional”, un dinámico plan que al unirse con el concepto de tiempo compartido impulsó al producto hasta llegar a una posición de aceptación total por parte del consumidor. El intercambio vacacional surgió como complemento al tiempo compartido y probó ser el catalizador que causó que esta industria tuviera tan rápido crecimiento.

Fue un concepto creado por RCI (Resort Condominium International), pioneros en el negocio y fundado en 1974 por los empresarios norteamericanos Jon y Christel Dehaan. Actualmente existen algunas otras compañías dedicadas al intercambio internacional, siendo las más importantes RCI e I.I: (Interval International), las cuales cuentan con los mejores proyectos de la rama de tiempo compartido y con la mayor variedad y cantidad en cuanto a destinos turísticos.

Con este concepto dual de propiedades de tiempo compartido e intercambios vacacionales, los propietarios de proyectos afiliados a compañías de intercambio se convierten en “socios” del servicio de intercambio y disfrutan la oportunidad de intercambiar su propiedad por muchas otras en distintos centros turísticos del mundo.

De los Estados Unidos, donde tuvo un crecimiento fenomenal, el concepto se ha expandido a través de todo el mundo y es ahora una industria de más de 2 mil millones de dólares anuales. En una industria internacional que permite que las vacaciones sean un hecho factible, al alcance de un número cada vez mayor de consumidores.